已售房产抵押借款公证案例及案外案

案例一：已售房产抵押借款公证案例及案外案

　　案情介绍

　　2015年5月，出借人陈某和借款人丁某来到公证处办理借款合同公证。丁抵押了北京市房山区一处房屋，借款金额50万元，借款期限3个月。公证处为其办理了赋予借款合同强制执行效力公证。双方商议公证后次日对担保物进行抵押登记手续。该房屋第一顺序抵押人为银行，担保价值为20万元，为丁某按揭贷款。借款双方办理了抵押登记手续后陈某成为了第二顺序抵押权人。丁某以母亲生病为由，拒绝了陈某的看房请求，之后陈某进行转账，完成出借行为。借款期满后，丁某未按时还款。陈某来到公证处申请出具执行证书，后向法院申请强制执行。法院查封了抵押物。

　　案外案

　　11月，案外人李某来到公证处申请撤销执行证书。原来，李某和借款人丁某于2010年签订了《房屋订购合同》，并支付了首付款，因银行尾款归还等问题李某一直没有进行房屋登记手续，原房本押在中介公司，但是丁某假借房产证丢失并通过挂失重新取得了房产证，李某对丁某抵押房屋借款的行为并不知情。因为李某不是公证当事人，公证处拒绝了撤销执行证书的申请。后李某向法院提起民事诉讼。

　　案例分析

　　本案中借款合同强制执行效力公证是公证处在审查了双方提供的相关材料后，双方确认并且同意后作出的，符合相关公证程序，具备法律效力,法院查封抵押物是合法合理的。丁某与李某签订《房屋订购合同 》，并将房产交付给李某，但是未办理过户登记，房屋仍然登记于丁某名下。我国不动产物权的变动采用债权形式主义的物权变动模式，即当事人达成不动产权归属变动的合意（签订房屋合同）以及有效的公示方法（不动产的公示方法为登记）。李某没有办理不动产变更，并不享有房屋的所有权。本案涉及程序法和实体法上问题。程序上：法院的民事诉讼程序和执行程序的交叉问题李某如果向法院提起确权诉讼，要求丁某履行过户手续，法院受理后应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理。李某如果想排除执行，只能提起案外人异议之诉，由执行审判部门作出裁判。本案中，《房屋订购合同》不具有房屋买卖合同的构成要件，且李某没有支付全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以查封该房产。实体上：抵押权、债权的优先保护问题本案中，陈某依法办理了抵押登记手续，具有对抵押物的抵押权。李某与丁某签订了《房屋订购合同》，该合同名为房屋订购合同，但是相关的条款约定比较简单，只有房款和交付定金的条款，没有涉及贷款和房屋过户等事项，现房屋被依法查封，李某只能追究丁某的违约责任，李某具有一般债权人的权利。在实现债权时，享有抵押权的担保债权优先于其他未设定抵押权的普通债权。出借人陈某的担保债权可以得到优先保护。

　　公证员小贴士

　　1.在借款合同中存在抵押物的情况下，即使办理了抵押登记，借款人也一定要查看抵押物的具体状况，避免案外人提出异议，影响执行的顺利进行。 2.房屋买卖合同和抵押合同中，办理房屋登记手续是必不可少的，诸如押房本的行为是不可靠的，请走相关合法程序。

　　相关法律条文

1. 《中华人民共和国公证法》第三十七条　对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

2. 《中华人民共和国物权法》第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

3. 《中华人民共和国物权法》第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

4.《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条 审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。

5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

案例二：强制执行公证成合法借贷“护身符”

　　借出去的钱收不回来，该怎么办？很多市民可能都有过这样的遭遇。最近，南京市民徐先生就碰上了这样的“窝心事”，但不同的是，徐先生并不着急，他拿出公证处出具的一份执行公证书，直接申请法院拍卖债务人的抵押房产，很快讨回了欠款。

不用打官司，仅凭一纸债权强制执行公证文书，债权人就能省却繁杂的诉讼流程，快速讨回欠款，这是怎么一回事呢？随着借贷纠纷的增多，更多的借贷双方选择了走“债权执行公证”程序，从而有效地防范了各类借贷风险。

　　一纸公证“可执行”抵押物

　　2016年6月，夏某提出将自己名下一处房产作为抵押，向徐先生借款90万元人民币。由于借款数额较大，徐先生担心有风险，怕以后追不回借款，于是双方协商后，来到公证处签订了一份协议，并进行了公证。该借贷协议经公证后具有强制执行效力，若夏某不能按照协议约定归还借款本息，徐先生可依法直接向法院申请执行。然而，一年期限到期后，夏某不能如期履约，徐先生几次催讨后，夏某仍不停找借口拖延。今年2月，徐先生祭出“尚方宝剑”，向公证处申请出具执行公证书，随即向法院申请强制执行拍卖了夏某抵押的房产，并很快讨回本息。

　　“现在办理债权强制执行公证后，借钱给别人，心里就踏实些了。”谈及借贷的事，徐先生深有感触地说，他认为借贷时去办理公证，对双方都有保障，是值得推广的。

　公证员表示：“亲戚、朋友之间的借贷一般碍于情面不会来公证，一旦发生纠纷，双方权益就无法得到保障，所以还是建议大家在借贷时进行公证。”

　　“公证协议需要签约人到场，并且有审核门槛，那些不合法的借贷肯定不能办理公证。”公证员表示，有些民间借贷利率不仅超过24%，甚至高达50%，按照国家规定，这属于高利贷范畴，肯定不能进行公证。此外，一些“砍头息”等不规范的借贷方式，也无法通过公证的审查。公证员认为，该项公证不仅让借贷手续更加完善，将借贷风险前置，更重要的是省却了法律诉讼之累，减轻了法院审理民间借贷案件的压力。

　　债权回收多了一道“护身符”

　　办理强制执行公证，不仅能让普通市民不走法律诉讼就快速拿到欠款，也让一些金融机构省去了麻烦。

　　今年2月，公证处就收到了某市一家保险公司的执行公证申请。原来在2016年，刘先生向赵先生借了66万元人民币，并在保险公司进行投保，保险公司为该笔借款提供履约保证保险。因刘先生没有及时还款，该份保险生效。该保险公司对赵先生进行赔付后，向公证机构申请出具执行证书，直接向法院申请强制执行。最终不仅出借人赵先生成功收回了本息，保险公司也通过公证很快拿回了已赔偿的保险金。

　　债权强制执行公证对于很多银行贷款也有现实意义。有了公证这个“护身符”，银行借出去的资金如果不能及时收回，就可以快速通过执行抵押物来进行补偿。据了解，银行以往在借款前都会进行这方面的公证。随着近几年金融业务量的增加，有些银行也省去了公证环节，带来了诸多不良资产的风险，导致了多起贷款被骗案件的发生。某汽车连锁有限公司曾利用银行贷款材料审查的漏洞，制作了136套用于骗贷的假证件，填写虚假的汽车贷款合同、担保合同等贷款所需资料，骗取了数千万元的银行贷款。而一旦贷款手续的真实性出现问题，银行就会因为法律手续的不完备而造成损失。

　　公证员表示，各商业银行注重强调信贷员的个人责任，通过加强对信贷员的管理来控制贷款手续的真实性。而信贷员的审核以书面审查为主，很难发现材料内容是否真实，这会导致信贷审查员无法真正审查到贷款手续的真实性。银行的这种工作模式决定了其自身无法避免贷款手续真实性问题。因此，银行需要公证机构的协助，弥补制度性风险。公证机构会使用多种方式对信贷材料进行审查，保障材料事实上的真实性。在合同公证不能完全解决银行真实性审查问题的情况下，公证机构也有更具有针对性的公证种类，能够最大程度地降低银行信贷风险，提高信贷的效率。

　　“强制执行公证”亟待推广

　　去年，最高人民法院、司法部、中国银监会联合下发了《关于充分发挥公证书的强制执行效力服务银行金融债券风险防控的通知》。公证机构可以对银行业金融机构运营中所签署的各类融资合同、债务重组合同、还款合同、还款承诺、担保合同、保函等债权文书赋予强制执行效力，这些规定能够有效降低金融债权实现成本，提高银行业金融机构防控风险的水平。

　　相对于“诉讼+执行”的方式，“公证+执行”的方式也为银行节省了不少诉讼费。一起上亿的金融债权案件，仅一审的诉讼费就需要近百万元，如果诉讼周期较长，则需要更多的花费。相对于动辄上百万的诉讼费用，强制执行公证所产生的费用是微乎其微的。