房东故意不收租 或将“被违约” 公证帮租客解忧

案例一：房东故意不收租 或将“被违约” 公证帮租客解忧  

　　平日是房东想方设法催缴房租，近日来公证处办理公证业务的当事人张某，遇上的房东却是相反，房屋租赁还在合同期，房东却千方百计躲避，故意不收租。最后，张某在公证员的帮助下，解决了难题。

　　房东故意不收租租客担心“被违约”。当事人张某拿着一份《房屋租赁协议》到公证处求助，经公证员询问得知，张某在义乌租了一间店面做建材生意，租期自2015年2月1日至2020年1月31日，房租每年5万元，一年付一次，近两年生意做得可以说是风生水起，日子过得红红火火。可是今年年初，到了要交房租的时候，房东刘先生的电话怎么也打不通了，去家里找了几次，也找不到人。没几天，张某收到一条短信，被告知今年开始，房子不租给他了。之后房东彻底和张某玩起了“躲猫猫”。张某揣着5万元房租，无处支付。

　　张某起初也不当一回事，有一天和朋友无意中说起此事，朋友提醒说：“你到期未将租金交至房东，小心‘被违约’，到时候房东可以恶人先告状，说你没有按时交付租金，违反合同约定，收回店面不续租给你”。张某这才着急起来，四处寻求解决办法，经街道司法所的介绍，特到公证处来找找办法。

　　提存公证巧解难题。

　　公证员了解情况后，告诉张某，可以办理一份提存公证，用来清偿租金，即将5万元房租提存到公证专用账户，由公证处登报公示，通知房东刘先生来领取，张某就视为履行了缴纳租金的义务。公证提存是债务人清偿债务的一种方式，承租人在出租人没有正当理由拒收租金的情况下申请提存，可以轻松的将矛盾化解，约束出租人履行合同。

　　公证员按程序为张某办理了提存公证，在报纸上刊登房东刘先生领取租金的通知，张某轻松地走出了公证处。

　　几天后，刘先生来到公证处，一开始怎么也不愿意将租金领走，公证员耐心为他做出解释：根据法律规定，以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债的标的物风险责任转移的法律效力。即：自张某将房租提存到公证处之日起，张某缴纳租金的义务已视为履行完毕，不存在违约的情况。

　　最后，刘先生领取了5万元租金。张某通过提存公证避免了自己“被违约”，继续承租了店面。

　　提存公证区分清偿和担保两类

　　公证员说，提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人的活动。

　　债务清偿期限届至，有下列情况之一使债务人无法按时给付的，债务人可以向公证处申请提存公证：

　　1.债权人无正当理由拒绝或延迟受领债之标的的；

　　2.债权人不在债务履行地又不能到履行地受领的；

　　3.债权人不清、地址不详，或失踪、死亡（消灭），其继承人不清，或无行为能力其法定代理人不清的。

　　以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力；以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。

　　公证员评析：按照我国《合同法》和《民法通则》的相关规定，出租方故意不接受房租的行为，属于“受领延迟”，从理论上讲，债权人对于债务人的履行应当而且能够受领但却予以拒绝的行为，这是一种违约行为。然而，在诉讼实践当中，需要提供有力的证据对出租方“受领延迟”的事实予以支持，但这样的证据很难提供，这就难免给恶意的出租方反咬一口的机会，以承租人故意不交纳租金为理由，解除租赁合同。

　　按照《合同法》和《提存公证规则》的有关规定，债权人无正当理由拒绝受领债务人履行的义务，债务人可以将履行的标的物向公证机关提存，办理提存公证，这样就起到了消灭债权债务关系的法律效果。在诉讼当中，提存公证也起到了强有力的证据效力。因此，债务人应当用公证来维护自己的合法权益。

案例二：付定金后房价猛涨40多万元房东反悔 宁波这对夫妻这样维权

　　孙先生夫妻俩最近因为买二手房的事很郁闷。付了定金后，由于房价猛涨，房东反悔不肯履约，甚至玩起了“人间蒸发”。可是先付的定金怎么办？

　　孙先生夫妻俩的遭遇并非个案。记者从多家房产中介了解到，在二手房交易中，由于房价上涨导致房东不肯继续履行原来约定的情况挺常见。尤其是今年以来，房价上涨，不少房东在收取定金后要求涨价或者不肯再卖房。

　　故事：

　　付定金后房价涨了40多万元 房东不肯卖了

　　孙先生夫妻今年2月初看中了一套二手学区房，并和房东签订了合同，以300万元成交。

　　他们通过中介向房东支付了10万元的定金。合同中约定，如因孙先生一方违约，房东不退还定金。关于房东违约的责任，则约定为给买受人造成损失的，房东承担赔偿责任。

　　由于需要时间筹款，合同中约定，余款分三次支付。其中，第一笔余款150万元在7月15日前支付。

　　7月初，孙先生夫妻筹集好了150万元，兴冲冲地打电话给房东。可是，房东却支支吾吾，说房子不想卖了，可以马上退还定金，匆匆挂了电话。孙先生急了，再打电话，对方却不接了。

　　孙先生焦急地找到中介，中介透露，房东不肯卖房的主要原因是这几个月房价猛涨，这套房子涨了40多万元。他说，房东表示愿意将收取的10万元定金退还孙先生，并再赔偿10万元。

　　房东人间蒸发 “当心你定金都拿不到”

　　孙先生自然不肯同意。一来，家里人希望买下这套学区房早日解决女儿就学问题；二来，房价涨了这么多，即使房东肯双倍返还定金共20万元，也不足以弥补自己的损失。

　　孙先生想尽办法和房东沟通。没想到，房东的态度变得强硬，甚至放下狠话：“要么你拿回定金我再赔你点，要么你连定金都拿不到。”

　　孙先生很快明白了怎么回事——房东拒绝提供账户，并且再也不肯接电话。

　　“没有账户，我就没办法在约定的付款期限前把第一笔余款150万元汇给他。他这么拖着，想以此算我违约，甚至那10万元定金都可以不退了。要扯起皮来，很难说清楚。”

　　发出《告知函》后 房东现身了

　　孙先生夫妇焦急地来到了公证处寻求帮助。公证员让他们别过分担心，可以通过提存公证等法律手段来解决。公证员解释，提存公证在债务清偿、担保中大有用武之地，合理运用，可以有效地维护当事人的合法权益。

　　孙先生可以通过办理提存公证，以免自己“被违约”。比如，在房东拒绝提供账号的情况下，孙先生可以把150万元购房款交到公证处。办理提存公证后，按照法律规定，孙先生支付这笔余款的义务已经履行，不用再担心未按期支付购房款而承担违约的后果。公证处同时按照法律规定，向房东发出《领取提存物通知书》，告知对方。

　　“好，那我马上把这150万元存到你们这里。”孙先生赶紧说。

　　公证员建议，孙先生在办理提存之前，应当发函告知房东要求他提供账号协助，如房东拒绝或者置之不理，则再将房款进行提存，而且对上述邮寄信函的过程进行证据保全公证。最后，在公证员的陪同下，孙先生7月9日来到了邮局，用EMS的形式寄出了一份给房东的《告知函》。主要是内容是请房东在7月14日12时前提供银行账户，不然的话，将把第一期购房款在公证处办理提存公证。公证员对这封信件的内容和寄信过程都做了公证。

　　7月11日傍晚，房东主动给孙先生打来了电话表示愿意协商。经过两天的协商，房东双倍返还了孙先生定金共20万元，并额外给孙先生15万元用以弥补其损失。

　　“主要还是这封信起到了作用，房东才肯出来谈。”孙先生表示，对这样的结果，还是满意的。

案例三：想买未还清贷款的二手房，如何防范还款解押风险？公证“提存”来帮您！

　　“绝望”的小张：最近看中一套二手房，但万万没想到，我的房产经纪人拿着我的巨额购房款跑了！！现在很绝望，怎么办？？

　　小编：怎么回事？购房款不是应该在买卖双方之间进行转账吗？你为什么会将购房款付给了经纪人个人名下？

　　公证员：我来为大家解答小编的疑问。

　　根据相关文件的规定，只有解押后的房屋才能进行买卖过户。小张买的二手房可能是未还清贷款，所以卖方首先需要筹集一部分资金进行还款解押。而在现实的房产交易中，卖方通常会用买方的购房款来还款解押，简称赎楼。如果购房款交给了经纪人，于是，悲剧很有可能发生了！

　　吃瓜的小徐：原来如此，@公证员 不把钱给经纪人，那不是很麻烦吗？还能给谁呢？

　　为了资金安全，公证员建议买卖双方尽量通过资金监管程序进行交易，千万不要把房款汇入经纪人个人账户，尤其是涉及大额购房款进行解押的交易。

　　小编向大家推荐一种资金监管的方式——

　　通过公证处办理，这样的业务在法律上称之为“提存”。那么问题来了

　　公证处如何办理“提存”？

　　1.买卖双方在公证员的指导下签订购房合同；

　　2.买方的购房款存入公证处提存账户；

　　3.公证处全程办理还款解押手续；

　　4.公证处还可以代为办理买卖双方的过户手续，将新的不动产权证交给买方。

 　公证处办理的优势是什么？

　　1.提供综合性的法律服务，既可以指导买卖双方签订个性化的买卖合同，保障合同的合法性，还可以通过法定的提存方式保障资金的安全；

　　2.公证行业有完善的赔偿体系，如果公证处存在过错导致买卖双方有损失的，可以按照法律的规定进行赔偿。